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      大型系列?#23435;?#19987;访
      我区整治路域环境保障“畅安美”
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      “城市双修”背景下老旧小区如何有机更新
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        2017年4月18日,继将海南省三亚市作为首个试点城市后,住建部将宁波等19个城市公布为第二批生态修复城市修补(以下简称“城市双修”)试点城市。区委十四届三次全体(扩大)会议报告指出,要着?#37150;?#36896;“名城名都”的示范窗口,扎实?#24179;?ldquo;城市双修”,加快有机更新步伐。本文选择以老旧小区作为“城市双修”对象,分析老旧小区有机更新路径,为城市环境改善和形象提升进行实践探索。

        A“城市双修”概念及内涵

        “城市双修”是继海绵城市、综合管廊后的一个城市发展新理论,即生态修复、城市修补,主要是指用再生态的理念,修复城市中被破坏的自然环境和地形地貌,改善生态环境质量;用更新织补的理念,拆除违法建筑,修复城市设施、空间环境、景观风貌,提升城市特色和活力。开展“城市双修”是治理“城市病”、保障改善民生的重大举措,是大力推动供给侧结构性改革的有效途径,是城市转型发展的重要标志。

        B

        老旧小区面临的问题

        本文所指的老旧小区主要是指建成时间相对较早、居住人?#21512;?#23545;密集的小区。随着近20年城市快速发展,旧住宅区逐步变成城市的“伤疤”,成了“脏乱差”的代名?#30465;?#32780;这些老旧小区往往位于城市核心地带,历史记忆的?#24615;?#20215;值、城市风貌和社会问题亟需解决,虽然近几年经过整治,老旧小区总体面貌有所改善,但?#24266;?#38754;临着住户繁杂、设施老化、管理薄弱等突出问题。

        一是基础设施不断老化失修。老旧小区由于修建时间相对较早,原有的基础设施已逐渐老化,主要表?#27835;?#22806;立面破旧、墙面脱落、屋顶漏水、下水管道破损、消防设施老化、监控探头损坏、化粪池堵塞、健身器材老化、底层无防盗门、电梯服役年限到期、无障碍设施缺乏等问题突出。东柳?#20540;?#21326;侨城社区明珠阁(30层)和碧华阁(24层)是我市最早建造的电梯高层住宅,2014年这两幢高楼的老旧电梯故障频发,困人事件也常有发生,群众对此反?#22478;?#28872;。经?#20540;饋?#31038;区反复研究,决定采取“微自治”的办法,由社区牵头搭平台、业委会具体负责实施、物业公司做好服务保障、业主共同商议决定,最终以业主自我管理、自筹资金为主顺利解决了旧电梯更新的难题,为全区乃至全市、全省?#24179;?#32769;旧电梯更换及处置小区公共事务提供了可借鉴的样本。

        二是停?#30340;?#38382;题逐渐显现。统计显示,2000年以来,宁波中心城区机动车保有量从2.4万辆逐年增加,至2011年9月,宁波成为继北京、深圳、上海、广州、天津、成都、苏州、杭州之后,国内第九个“百万汽车城”。此后,宁波的机动车保有量继续以年均10%的速度增长,目前全市已有近200万辆。由于?#32972;?#35268;划设计不够长远,众多老小区未配建地下车库或设置小型停车库,规划的停车位?#23545;?#19981;能满足业主的需求。尽管大多数小区通过地上划线增设停车位以缓解停?#36947;?#22659;,但增设的停车位仍不能满足日益增长的停车需求,大量机动车的停放需要通过?#32456;?#36947;路或在居住小区内见缝插针等方式解决,停车矛盾凸显,停车问题也成为引发小区内部管理混乱、?#29992;?#20043;间发生矛盾的一个主要原因。

        三是物业管理水平有待提升。物业企业作为物业管理社区环境洁化、美化的主要负责单位,担负着为社区群众营造一个整洁、有序、靓丽、和谐的居住环境的重要职责。从东柳?#20540;?#29289;业管理工作?#35745;?#24773;况来看,仍有相当一部分物业企业的服务水平难?#26376;?#36275;社区环境建设需求,存在服务意识较差、专业水平偏低、专项经费不足、监督机制缺乏等诸多问题。如部分物业管理企业的责任心不强,积极性不高,对做好社区环境管理工作不重视,工作重心更多放在停车费的收缴方面;有的物业管理公司为了节省经费开支,聘请不具绿化养护?#25163;?#30340;人员担任绿化养护工,无法提供专业化养护,更不能提高社区园林绿化水平。

        老旧小区有机更新路径探索

        C

        运用“城市双修”的方法对老旧社区进行存量优化,通过更新社区空间,解决社区发展过程中的问题,既可以让“城市双修”的思想深入人心,又有利于充分发挥?#29992;?#31215;极性,推动社区自治,加速城市功能转型。

        作为城区型?#20540;潰?#19996;柳?#20540;?#19979;辖11个社区、35个小区(弄),大部分以老小区为主,上世纪90年代末建成的小区占80%以上,由于建成年代较早,基础配套设施不完善,停?#30340;选?#29615;境差、违法搭建等问题成为困扰?#29992;?#30340;民生难题。近年来,东柳?#20540;?#20197;停车位改造、老旧电梯更换、智能化防盗门安装、垃圾分类等为主要抓手,?#22815;?#26497;争取市、区两级资金,对辖区范围内的老旧小区交通空间、功能设施、生态环境进行“城市修补”,进一步提升辖区?#29992;?#30340;幸福指数。

        一、社区交通空间修补——以停车位改造为例

        以重塑社区内的交通空间和交通秩序为目标,先后在幸福苑、安居、锦苑、中兴、华侨城、太古城、华光城7个社区,实施缓解小区停车位暨创建宜居和?#25104;?#21306;综合整治项目。通过采取路面硬化、景观改造、路灯改造、管线保护与窨井改造、完?#24179;?#36890;设施、设立智能化停车管理系统、重新规划行车路径等措施,有效缓解了老旧小区停?#30340;选?#36890;行难和环境脏?#19994;?#38382;题。

        二、社区功能设施修补——以防盗门改造为例

        因中山东路综合整治和轨道交通站点建设?#21152;?#23567;区公共用地,东柳?#20540;?#21326;侨城、华光城等轨道交通沿线多个小区均获得占地补偿款,目?#23433;?#20998;小区业委会将这笔款项托管在?#20540;?#25286;迁账户。按照有关法律规定,征地补偿款属于社区全体业主共有,但很多小区业主对如何使用这笔款项意见分歧较大。这些小区都是建成时间较长的老旧小区,基础设施都明显老化,?#29992;?#23545;防盗门等设施改造的意愿较为强烈,很多业主希望利用征地补偿款对基础设施进行更新改造。

        三、社区生态环境修补——以垃圾分类为例

        东柳?#20540;?#33258;2014年启动垃圾分类工作以来,积极探索“四色积分制”、实名制、安装智能化分类设施等有效做法,试点开展垃圾房改造和点位改造,推动?#20540;?#22403;圾分类工作走在全区前?#23567;?#30446;前已在37个居住小区推开,居住小区覆盖率82.2%,?#29992;?#35206;盖率93.2%,?#20540;?#34987;评为市级、区级垃圾分类优秀?#20540;潰?#19996;海花园社区被评为市级垃圾分类优秀社区,东方瑞市西区和中兴新?#20197;?#34987;评为市级示范小区。

        老旧小区有机更新的优化思考

        D

        政策优化。老旧小区有机更新涉及点多面广,要借助“多规合一”的有利契机,以土地利用总体规划为总引领,制定一系列专项规划、详细规划来引导实施。此外,还要出台相应的城市更新政策措施,尤其是拓宽资金渠道,促进政府、市场和社区的“三力合一”来驱动更新。一要利用“城市双修”试点城市的契机,积极争取上级财政专项资金,加大对城市更新的补助力?#21462;?#20108;要积极发动社区?#29992;瘢?#22949;善利用好业主自筹资金、物业维修资金、征地补偿款等资金。三要引入市场第三方资金,通过“企业一次性?#24230;搿?#29289;业分期租用、政府?#23454;?#34917;助”的模式,带动一部分社区?#24067;?#25552;升改造。

        内涵优化。老旧小区的有机更新是社区?#29992;?#24402;属?#23567;?#33258;信心、凝聚力的重塑,更是社区精神的重塑。一要坚持社区精神与文化传承相结合原则。老旧小区的有机更新,需要传递一些历史?#23435;?#31934;神等方面的内涵,建筑表皮和室外景观设施的设计,都可以成为这些内涵信息的载体,并且容?#36164;?#21035;和共鸣。二要坚持建筑风貌和使用需求相结合原则。要深入城市片区风貌调研,把握“轻微改造”原则,尊重老旧建筑,适度修复建筑风格,通过建筑立面色彩规划、细部装饰设计、文化元素等运用,来实现建筑的地域性风貌。安全防护、入户防盗、无障碍设施及公共部位的适老化改造,都是有机更新的功能需求。三要坚持景观更新和绿色节能相结合原则。老旧小区?#24615;?#20102;太多的城市历史文化,因此在进行景观的更新改造?#20445;?#24212;研究其地域历史?#23435;模?#26893;入景观文化元素。充分考虑?#29992;?#30340;实?#24066;?#27714;,进行人性化和适老化改造,完善室外休憩、欣赏、活动等功能设施,合理疏密乔木植物。在实施过程中,应同时考虑减少对现有居住的影响和方便改造后的日常维护。对建筑进?#22411;?#20445;温节能改造,降低建筑能耗。对室外场地的改造,应采用海绵城市策略,减少硬装,通过渗、滤等措施减少热岛效应。

        手段优化。社区更新不仅是“物”的建设和经济发展,更是?#29992;?#36890;过“发动、参与、建造、受益”建立起“共建、共治、共享”社区治理新体系的过程。现阶段我区老旧小区改造主要以“政府为主导、社区配合、?#29992;?#21442;与”的实施模式,如小区停车位改造、截污纳管工程等项目,往往难以保证更新实施的效果和规模。因此,为保障更新的?#20013;?#24615;和效果的可靠性,要向“政府引导、?#29992;?#20027;体、多?#35762;?#19982;”的模式转变,依托?#29992;?#33258;治和村民说事等有效载体,调动?#29992;?#21442;与社区改造的积极性和自觉性。如华侨城老旧电梯更换和智能化防盗门安装都是在?#20540;?#21644;社区的引导下,?#29992;?#20197;自我管理、自我协商和自我解决的形式完成。

        保障优化。老旧小区有机更新涉及经济社会、规划建设、政策制?#21462;?#26426;构设置、城市治理等方方面面,目前主要依靠多部门合作推动实施,镇(?#20540;潰?#22312;具体工作中遇到问题自行协调解决,导致更新改造实施效率不够高。因此,亟需健全完善全区推动城市有机更新工作的体制机制,成立相应的专门机构,并建立定期会商制度,统筹?#24179;?#20840;区城市有机更新工作。

        (作者为东柳?#20540;?#20826;工委?#31508;?#35760;、办事处主任)

       
       
      原标题:
      编辑:?#24459;?#20113;
      来源:鄞州新闻网 19-03-05 14:15
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